6306 Sayılı Kanun kapsamında riskli yapı sahiplerine, kiracılarına ve sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı verilmektedir. 2026 yılı güncel verilerine göre; Ne Kadar? İstanbul'da malikler için aylık 12.000 TL, Ankara, İzmir, Bursa ve Antalya'da 10.000 TL, diğer büyükşehirlerde ise 8.500 TL ödeme yapılmaktadır. Kimler Alır? Riskli yapıda ikamet ettiğini belgeleyen tapu sahipleri aylık (18-48 ay), kiracılar ise taşınma süreçlerini desteklemek amacıyla tek seferlik ödeme alır. Taşınma Desteği: Kiracılara, bulundukları ildeki aylık kira yardımı tutarının iki katı kadar (Örn: İstanbul için 24.000 TL) tek seferlik "taşınma yardımı" ödenir. Başvuru: Tahliye tarihinden itibaren en geç bir yıl içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüklerine veya belediyelere başvuru yapılmalıdır. #KentselDönüşüm #KiraYardımı #TaşınmaDesteği #MaviŞehircilik

İstanbul özelinde uygulanan bu kampanyada, riskli yapısını dönüştürmek isteyen vatandaşlara konut başına toplam 1.875.000 TL finansman desteği sağlanmaktadır. Hibe Desteği: Her bir konut için 875.000 TL karşılıksız yardım yapılır. Kredi Desteği: Her bir konut için 875.000 TL uygun vadeli kredi imkanı sunulur. (Gelir şartı aranmaz, ilk 2 yıl geri ödemesiz, toplam 10 yıl vade). Taşınma Desteği: Tahliye edilen her bağımsız bölüm için 125.000 TL tek seferlik hibe ödenir. (Bu tutar doğrudan dairede ikamet eden kişiye —ev sahibi veya kiracı— verilir). İş Yerleri: İş yerleri için 437.500 TL hibe, 437.500 TL kredi ve 125.000 TL taşınma desteği sağlanır. Temel Şartlar: Binanın 1 Nisan 2023'ten sonra riskli yapı olarak tescil edilmiş olması ve yeni yapılacak toplam inşaat alanının eski alanın 1,5 katını geçmemesi gerekmektedir. Kampanya 31 Aralık 2026 tarihine kadar geçerlidir. #YarısıBizden #KentselDönüşüm #DevletDesteği #MaviŞehircilik

Bir binanın "Riskli Yapı" olarak tescil edilmesi durumunda, kiracıların kanunen korunan belirli hakları bulunmaktadır: Tahliye Süresi: Binanın tahliyesi için kiracılara önce 60 günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, 30 günlük ek bir süre daha tanınır. Taşınma Desteği: Tahliye edilen kiracılara, taşınma masraflarına destek olması amacıyla tek seferlik (defaten) taşınma yardımı yapılır. 2026 yılı itibarıyla bu tutar, illere göre değişen aylık kira yardımının iki katıdır (Örn: İstanbul için 24.000 TL). Sözleşme Feshi: Yapının riskli olduğu kesinleştiğinde, kiracı kira sözleşmesini herhangi bir tazminat ödemeksizin tek taraflı olarak feshedebilir. Depozito İadesi: Tahliye durumunda, kiracının eve zarar vermemiş olması kaydıyla depozitosunun tam olarak iade edilmesi yasal zorunluluktur. Yeni Projede Öncelik: Kanunda kiracılar için doğrudan bir "yerinde dönüşümden pay alma" hakkı bulunmasa da, ev sahibi ile yapılan özel sözleşmelerle yeni binada kiralama önceliği görüşülebilir. #KiracıHakları #KentselDönüşüm #Tahliye #MaviŞehircilik

Müteahhit seçimi, kentsel dönüşüm sürecinin en kritik aşamasıdır. Güvenilir bir partner seçmek için firmanın sadece sermaye gücüne değil, geçmişte tamamladığı projelerin niteliğine, teknik kadrosunun uzmanlığına ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen müteahhitlik sınıflandırma belgesine (H, G, F... A sınıfı gibi) mutlaka bakılmalıdır. Referans projeleri yerinde incelemek ve projelerin zamanında teslim edilip edilmediğini kontrol etmek, gelecekteki riskleri minimize eder. Müteahhit Seçiminde Temel Kriterler: Mali Yeterlilik: Projeyi bitirecek ekonomik güce ve banka teminatına sahip olması. Teknik Yetkinlik: Yapılacak binanın büyüklüğüne uygun sınıf belgesine sahip olması. Referanslar: Benzer ölçekli ve başarılı kentsel dönüşüm geçmişi. Sözleşmede Mutlaka Olması Gereken Maddeler: İş Teslim Süresi: Başlangıç ve bitiş tarihleri net belirtilmeli, gecikme durumunda ödenecek aylık kira tazminatı/cezai şartlar tanımlanmalıdır. Teknik Şartname (Mahal Listesi): Kullanılacak malzemelerin markasından kalitesine kadar tüm detaylar döküm olarak eklenmelidir. Bina Tamamlama Sigortası: Müteahhidin işi yarım bırakması riskine karşı "Bina Tamamlama Sigortası" veya banka teminat mektubu şartı aranmalıdır. Fesih Şartları: Sözleşmenin hangi durumlarda tek taraflı feshedilebileceği hukuki netlikte yazılmalıdır. #MüteahhitSeçimi #KentselDönüşüm #KatKarşılığıSözleşme #MaviŞehircilik

Kentsel dönüşüm sürecinde hukuki ve resmi işleyişin temel dayanağı arsa payıdır. 6306 sayılı kanun kapsamında binanın yıkılması, yeniden yapılması veya uygulama şekline karar verilmesi süreçlerinde (2/3 veya salt çoğunluk kararlarında) maliklerin sahip olduğu arsa payı oranları esas alınır. Bina yıkılıp "arsa" niteliğine döndüğünde, mevcut dairelerin metrekaresinden ziyade, o dairenin tapuda kayıtlı olan arsa payı oranı mülkiyet hakkının sınırlarını belirler. Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Pay ve Payda Dengesi: Tapu senedinizde belirtilen arsa payı, yeni yapılacak projedeki hakkınızı doğrudan etkiler. Eğer arsa payları ile daire büyüklükleri arasında adaletsiz bir dağılım varsa, kentsel dönüşüm öncesinde "arsa payının düzeltilmesi davası" açılması önerilir. Şerefiye Farkı: Yeni yapılacak projede dairelerin dağıtımı yapılırken sadece metrekareye değil; katı, cephesi ve manzarası gibi değer artırıcı unsurlara (şerefiye) bakılır. Ancak bu dağılımda çıkacak anlaşmazlıklarda yine çıkış noktası arsa payı üzerinden hesaplanan taşınmaz değeridir. Hak Kaybı Önleme: Mevcut daireniz geniş olsa dahi arsa payınız düşükse, yeni projede daha küçük bir daire alma riskiyle karşılaşabilirsiniz. Bu nedenle süreç başlamadan önce bir şehir plancısı veya gayrimenkul değerleme uzmanından teknik destek alınmalıdır. #ArsaPayı #KentselDönüşüm #GayrimenkulHukuku #MaviŞehircilik

Eski uygulamada aranan 2/3 (üçte iki) çoğunluk şartı, kentsel dönüşüm süreçlerini hızlandırmak amacıyla yapılan kanun değişikliğiyle geride kaldı. 6306 Sayılı Kanun’un güncel haline göre; riskli yapıların tahliyesi, yıktırılması ve yeniden yapılmasına dair kararlar artık paydaşların salt çoğunluğu (yüzde 50 + 1) ile alınmaktadır. Bu hesaplamada kişi sayısı değil, tapudaki arsa payı oranı esas alınır. Örneğin, toplam arsa payının %50'sinden bir pay fazlasına sahip olan malikler; binanın nasıl değerlendirileceğine, müteahhit seçimine ve yeni projenin detaylarına karar verebilirler. Karar Sürecinde İzlenen Adımlar: Toplantı ve Tebligat: Karar uzlaşması için tüm maliklere usulüne uygun davet yapılır. Salt Çoğunluk Kararı: Arsa payı bazında %50 + 1 sağlandığında alınan karar bir tutanakla imza altına alınır. Karara Katılmayanlar: Çoğunluk kararına katılmayan veya toplantıya gelmeyen maliklerin arsa payları, önce diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Paydaşlar almazsa, Bakanlık tarafından rayiç bedel üzerinden kamulaştırma süreci başlatılabilir. #KentselDönüşüm #ArsaPayı #ÇoğunlukKararı #MaviŞehircilik

Kentsel dönüşüm projelerinde mevcut dairenin brüt metrekaresinde bir miktar azalma yaşanması, özellikle İstanbul gibi yapı yoğunluğunun yüksek olduğu şehirlerde sık karşılaşılan bir durumdur. Bu durumun temel sebebi, eski binalarda güncel deprem yönetmeliğine uygun olmayan ince taşıyıcı sistemlerin yerine, yeni binalarda daha kalın perde betonların, geniş asansör boşluklarının ve yangın merdiveni gibi zorunlu ortak alanların eklenmesidir. Ancak bu fiziksel küçülme, dairenin ekonomik değerinin düşeceği anlamına gelmez. Metrekare Değişimini Etkileyen Faktörler: İmar Durumu ve Emsal: Arsanın güncel imar planındaki inşaat hakkı (emsal), yeni binanın toplam büyüklüğünü belirler. Eğer bölgede bir kat artışı veya emsal artışı yoksa, ortak alanların artması nedeniyle net kullanım alanı %15 ile %25 arasında daralabilir. Net vs. Brüt Farkı: Eski binalarda "brüt metrekare" hesaplamaları genellikle belirsizdir. Yeni projelerde ise her santimetre kare planlıdır ve balkon, antre, duvar payları gibi detaylar netleştiği için daire "küçülmüş" gibi algılanabilir. Değer Artışı: Modern bir mimari, enerji verimliliği yüksek yalıtım, asansör ve otopark imkanı sunan yeni bir dairenin piyasa değeri; metrekaresi daha büyük olsa dahi eski ve riskli bir yapıdaki daireden çok daha yüksektir. #MetrekareKaybı #KentselDönüşüm #YeniDaire #MaviŞehircilik

Kentsel dönüşüm sürecinde cebinizden para çıkıp çıkmayacağı, binanızın bulunduğu arsanın güncel imar durumu ve müteahhit ile yapılan anlaşmanın detaylarına bağlıdır. Eğer arsanızın inşaat hakkı (emsal), mevcut daire sayısından daha fazla daire yapılmasına izin veriyorsa, müteahhit eklenen daireleri satarak inşaat maliyetini karşılayabilir. Bu durumda "kat karşılığı" modeliyle hiç ücret ödemeden yenilenmiş bir daire sahibi olabilirsiniz. Üste Para Ödenmesini Gerektiren Durumlar: Düşük Emsal: Arsanızda ek daire yapacak boşluk yoksa veya mevcut kat adedi imar planına göre zaten sınırda ise, inşaat maliyetini malikler karşılamak zorundadır. Daire Büyütme Talebi: Müteahhit size mevcut hakkınız kadar bir daire sunarken, siz daha büyük veya lüks bir daire talep ederseniz aradaki "şerefiye" farkını ödemeniz gerekir. Boş Arsa veya Eksik Pay: Arsa payınızın inşaat maliyetini karşılamaya yetmediği durumlarda, projeye katılım için nakdi ödeme (borçlanma) talep edilebilir. Devlet Destekleri: Cebinden para ödemek zorunda kalan hak sahipleri için devlet; Yarısı Bizden kampanyası gibi hibe destekleri veya bankalar aracılığıyla düşük faizli, uzun vadeli Kentsel Dönüşüm Kredileri sunarak bu yükü hafifletmektedir. #KentselDönüşüm #Maliyet #HakSahipliği #MaviŞehircilik

Hukuki ve resmi prosedürlere göre; devletin kentsel dönüşüm kapsamında hak sahiplerine sunduğu hibe, kira yardımı veya taşınma desteği doğrudan hak sahibinin (vatandaşın) şahsi banka hesabına veya e-Devlet üzerinden tanımlanan hesaplarına yatırılır. Dolayısıyla müteahhidin bu tutarlar üzerinde doğrudan bir tasarruf yetkisi yoktur ve bu paralardan herhangi bir "kesinti" yapması yasal olarak mümkün değildir. Ancak uygulamada şu ayrıntılara dikkat edilmelidir: İnşaat Maliyeti Mahsuplaşması: Eğer müteahhit ile yaptığınız sözleşmede "inşaat maliyetinin bir kısmının devletten alınacak hibe ile karşılanacağı" yönünde bir madde varsa, aldığınız hibeyi müteahhide ödeme olarak aktarmanız gerekebilir. Bu bir kesinti değil, aranızdaki ticari anlaşmanın bir gereğidir. Hibe Şartları: Özellikle "Yarısı Bizden" gibi kampanyalarda hibe ve krediler, inşaatın ilerleme seviyesine (su basmanı, kaba inşaat, bitiş vb.) göre hak ediş usulüyle ödenir. Bu ödemeler doğrudan inşaatın tamamlanması için kurgulanmıştır. Vekaletname Uyarısı: Müteahhide verdiğiniz vekaletnamede "devlet desteklerini tahsil etme" yetkisi bulunmamalıdır. Desteklerin kontrolü her zaman hak sahibinde kalmalıdır. #YarısıBizden #Müteahhit #HakSahibi #MaviŞehircilik

Evet, 6306 sayılı kanun kapsamında binadaki tek bir kat maliğinin (hissesi ne kadar olursa olsun) lisanslı bir kuruluşa başvurarak karot örneği aldırması ve riskli yapı tespit sürecini başlatması yasal olarak mümkündür. Bu işlem için diğer kat maliklerinin onayına veya bir apartman kararına ihtiyaç duyulmaz. Sürecin İşleyişi ve Sonuçları: Bireysel Başvuru: Herhangi bir daire sahibi, tapu ve kimlik fotokopisi ile Bakanlıkça lisanslandırılmış kuruluşlara başvurabilir. Tespit ve Tebligat: Yapılan inceleme sonucunda bina "Riskli Yapı" olarak tescil edilirse, durum tüm hak sahiplerine Tapu Müdürlüğü aracılığıyla tebliğ edilir. İtiraz Hakkı: Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde diğer maliklerin sonuca itiraz etme hakkı vardır; ancak rapor kesinleşirse binanın tahliye ve yıkım süreci durdurulamaz. Yıkım Zorunluluğu: Bina bir kez "Riskli Yapı" ilan edildikten sonra, malikler kendi aralarında anlaşmasa dahi idari makamlarca verilen süre sonunda binanın yıkımı gerçekleştirilir. Bu hak, can ve mal güvenliğini korumak adına yasayla tekil kişilere de verilmiş çok güçlü bir yetkidir. #RiskliYapı #KarotTesti #KentselDönüşüm #MaviŞehircilik

Kentsel dönüşüm sürecinin tamamlanma süresi; binanın büyüklüğü, kat malikleri arasındaki uzlaşma hızı ve seçilen yapım yöntemine göre değişkenlik gösterir. Ortalama bir kentsel dönüşüm projesi, tahliye anından anahtar teslimine kadar 18 ile 36 ay arasında tamamlanmaktadır. Ancak bu süreci belirleyen farklı kritik aşamalar vardır: Süreç Aşamaları ve Tahmini Süreler: Uzlaşma ve Tespit Aşaması (3 - 6 Ay): Binanın riskli yapı ilan edilmesi, malikler arasında toplantıların yapılması, müteahhit seçimi ve sözleşmelerin imzalanması en çok vakit alan kısımdır. Eğer %50+1 çoğunluk hızlı sağlanırsa bu süre kısalır. Tahliye ve Yıkım (2 - 4 Ay): Karar kesinleştikten sonra malik ve kiracılara verilen yasal süreler (60+30 gün) ve aboneliklerin kesilerek binanın yıkılması bu süreci kapsar. Ruhsat ve Projelendirme (3 - 6 Ay): Yeni projenin çizilmesi, ilgili belediyeden zemin etüdü onaylarının alınması ve yapı ruhsatının çıkması bürokratik bir süreçtir. İnşaat Yapım Süreci (12 - 24 Ay): Ruhsat alındıktan sonra temel atma ile başlayan inşaatın fiziki olarak tamamlanması, binanın kat adedine ve teknik detaylarına göre bu aralıkta değişir. Süreci hızlandırmanın en etkili yolu, alanında uzman bir danışmanlık firması ile çalışarak teknik ve hukuki pürüzleri profesyonelce yönetmektir. #KentselDönüşüm #İnşaatSüreci #TeslimSüresi #MaviŞehircilik

Müteahhit ile yaptığınız anlaşmanın türü, bu sorunun cevabını belirleyen en temel unsurdur. Eğer projeniz "Kat Karşılığı" modeliyle ilerliyorsa, müteahhit inşaat maliyetini kendisine kalan dairelerin satışından karşılayacağı için maliklerden nakit ödeme talep edemez. Ancak, arsanın inşaat hakkı tüm maliyeti karşılamaya yetmiyorsa veya malikler daha lüks/büyük daireler istiyorsa, aradaki farkın ödenmesi sözleşme aşamasında kararlaştırılabilir. Para Talebiyle İlgili Dikkat Edilmesi Gereken Durumlar: Taahhüt (Ücret Karşılığı) Yapım: Eğer müteahhidi sadece "yüklenici" olarak tuttuysanız ve tüm daireler yine maliklerde kalacaksa, inşaatın her aşamasında (temel, kaba inşaat, ince işler vb.) hak ediş usulüyle ödeme yapmanız gerekir. Ruhsat ve Harç Giderleri: Bazı sözleşmelerde belediye harçları, otopark bedelleri veya cins tahsisi gibi resmi masrafların malikler tarafından ödenmesi kararlaştırılmış olabilir. Bu giderler inşaat maliyetinden ayrı tutulabilir. Güvenlik (Teminat): Müteahhit inşaata başlamadan para talep ediyorsa, bu ödemenin karşılığında mutlaka bir "Banka Teminat Mektubu" veya "Bina Tamamlama Sigortası" sunmalıdır. Karşılıksız yapılan ön ödemeler malikler için büyük risk taşır. #Müteahhit #KentselDönüşüm #KatKarşılığı #MaviŞehircilik

Riskli yapı raporuna itiraz süreci, raporun mülk sahiplerine Tapu Müdürlüğü aracılığıyla tebliğ edilmesiyle başlar. Tebligat tarihinden itibaren 15 gün içinde, binanın bulunduğu yerdeki Altyapı ve Kentsel Dönüşüm İl Müdürlüğü’ne veya yetkili idareye dilekçe ile başvurularak rapora itiraz edilebilir. İtirazın ardından dosya, üniversitelerden ve Bakanlıkça seçilen uzmanlardan oluşan bağımsız bir Teknik Heyet tarafından incelenir. İkinci Karot ve Teknik İnceleme Hakkında Bilmeniz Gerekenler: Teknik Heyet İncelemesi: İtiraz edildiğinde Teknik Heyet, mevcut raporun yönetmeliğe uygun olup olmadığını denetler. Eğer ilk raporda teknik hatalar (yetersiz numune, yanlış hesaplama vb.) tespit edilirse, heyet gözetiminde binadan ikinci kez karot (numune) alınmasına veya ek testler yapılmasına karar verilebilir. İtirazın Sonucu: Teknik Heyet itirazı haklı bulursa "Riskli Yapı" kararı iptal edilir. Ancak heyet raporun doğru olduğuna karar verirse, bu karar kesinleşir ve binanın tahliye/yıkım süreci resmi olarak devam eder. Yargı Yolu: İdari itirazdan sonuç alamayan malikler, 60 gün içinde İdare Mahkemesi’nde dava açabilirler. Ancak mahkeme tarafından "yürütmeyi durdurma" kararı verilmedikçe, dava açılmış olması yıkım sürecini kendiliğinden durdurmaz. #RiskliYapı #Karot #İtirazSüreci #MaviŞehircilik

Mevcut bir konut kredisi borcunuz varken binanızın kentsel dönüşüme girmesi, mülkiyet hakkınızı veya kredinizi sona erdirmez; ancak sürecin işleyişinde banka ile koordineli hareket etmeniz gerekir. Bina yıkıldığında, bankanın konut üzerindeki "ipotek" hakkı otomatik olarak arsa payınıza devrolur. Yani borcunuz ve bankanın teminatı, yeni bina yapılana kadar arsa hisseniz üzerinde devam eder. Sürecin Temel İşleyişi: İpoteğin Taşınması: Kat irtifakı veya kat mülkiyeti bozulup tapu "arsa" vasfına döndüğünde, bankanın ipoteği arsa payı oranında güncellenir. Yeni bina tamamlanıp yeni tapular çıktığında ise ipotek doğrudan yeni dairenizin tapusuna aktarılır. Kredi Ödemeleri: Binanın yıkılmış olması veya inşaatın devam etmesi, mevcut kredi taksitlerinizi dondurmaz. Bankaya olan borç ödemeleriniz planlandığı şekilde devam etmelidir. Kentsel Dönüşüm Kredisi ile Farkı: Mevcut konut krediniz devam ederken, eğer kentsel dönüşüm için ek bir inşaat maliyeti çıkarsa ve bunu karşılamak için "Kentsel Dönüşüm Kredisi" (faiz destekli) kullanmak isterseniz, bankanız mevcut borçluluk durumunuzu ve ödeme kapasitenizi yeniden değerlendirecektir. #KonutKredisi #KentselDönüşüm #Gayrimenkul #MaviŞehircilik

Kentsel dönüşüm sürecinde, salt çoğunluk (%50+1) ile alınan karara katılmayan veya tebligata rağmen sessiz kalan maliklerin payları için kanuni bir yaptırım süreci işletilir. Bu süreç, projenin azınlıkta kalan malikler nedeniyle durmasını engellemeyi amaçlar. Azınlık Payının İşlem Görme Süreci: Tebligat ve İhtar: Alınan karar, karara katılmayan maliklere noter kanalıyla veya 7201 sayılı Tebligat Kanunu'na göre bildirilir. Bu bildirimde, karara katılmaları için 15 günlük bir süre tanınır. Rayiç Bedel Tespiti: Bu süre içinde karara katılmayan maliklerin bağımsız bölümlerinin değeri, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı değerleme kuruluşları tarafından tespit edilir. Açık Artırma ile Satış: Karara katılmayan maliklerin arsa payları, ilgili müdürlük veya belediye bünyesinde oluşturulan bir komisyon marifetiyle sadece diğer paydaşlar (apartman sakinleri) arasında açık artırma usulüyle satışa çıkarılır. Bakanlık Tarafından Devralma: Eğer diğer malikler bu payları satın almazsa, söz konusu paylar tespit edilen rayiç bedel üzerinden Hazine adına tescil edilebilir veya anlaşma sağlayan diğer maliklere devredilebilir. Önemli Not: Satış işlemi gerçekleştikten sonra, payı satılan kişinin mülkiyet hakkı sona erer ve satış bedeli ilgili kişinin banka hesabına yatırılır. Bu nedenle, hak kaybı yaşamamak adına çoğunluk kararına itiraz edilecekse yasal süreler içinde "yürütmeyi durdurma" talepli dava açılması kritiktir. #ArsaPayı #AzınlıkPayı #KentselDönüşüm #MaviŞehircilik

Hisseli tapulu bir taşınmazda, arsayı üçüncü bir şahsa veya müteahhide satmadan kentsel dönüşüm yapmak sadece mümkün değil, aynı zamanda mülkiyet hakkınızı korumanız açısından en çok tavsiye edilen yöntemdir. Bu süreçte mülk sahipleri arsa paylarını devretmek yerine, binayı yenilemek için bir "Yüklenici" (müteahhit) ile anlaşarak süreci yönetebilirler. Hisseli yerlerde dönüşümün temel iki yolu şöyledir: Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi: Arsanın mülkiyeti sizde kalır; ancak inşaat maliyetine karşılık arsadaki belirli bir payı (veya yapılacak dairelerin bir kısmını) müteahhide devredersiniz. Bu yöntemde cebinizden nakit çıkmaz, sadece "arsa payınızın bir kısmından" feragat edersiniz. Taahhüt (Ücret Karşılığı) Yapım: Arsanın tamamı ve yeni yapılacak tüm daireler mevcut hissedarlarda kalır. Malikler, inşaat maliyetini (metrekare birim fiyatı üzerinden) kendi imkanları veya kentsel dönüşüm kredileriyle müteahhide öderler. Arsa payında herhangi bir eksilme olmaz. Hisseli Yerlerde Dikkat Edilmesi Gereken Şartlar: Hissedar Uzlaşması: Yeni yapılacak projenin detayları ve hangi hissedarın hangi daireyi alacağı konusunda salt çoğunluk (%50+1) ile karar alınması gerekir. Paylı Mülkiyetin Devamı: Dönüşüm sonrası yeni tapular yine "hisseli" olarak çıkabileceği gibi, proje bitiminde "Kat Mülkiyeti"ne geçilerek her hissedarın bağımsız bölümü (dairesi) adına müstakil tapu alması sağlanır. İzale-i Şuyu Riski: Eğer hissedarlar arasında uzlaşma sağlanamazsa, ortaklığın giderilmesi davası ile arsanın icra yoluyla satılması riski doğabilir. Bu yüzden kentsel dönüşüm süreci, bu tip mülkleri "hisseli" olmaktan çıkarıp "müstakil daire tapulu" hale getirmek için en iyi fırsattır. #HisseliTapu #KentselDönüşüm #ArsaGeliştirme #MaviŞehircilik

Kentsel dönüşüm projenizi hayata geçirecek firmanın sahip olması gereken en temel belge, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından verilen "Yapı Müteahhitliği Yetki Belgesi Numarası"dır. Bu belge olmadan bir firmanın ruhsat alması veya inşaat faaliyetine başlaması yasal olarak mümkün değildir. Ancak sadece belgenin olması yeterli değildir; firmanın "sınıfı" ile projenizin "büyüklüğü" arasında kanuni bir uyum olmalıdır. Müteahhitlik Sınıfları ve Kapsamları: Bakanlık, müteahhitleri ekonomik, mali ve teknik yeterliliklerine göre A'dan H'ye kadar (A, B, C, D, E, F, G, H) sınıflandırmıştır. Geçici grup hariç tutulursa, sınıflar şu kriterlere göre belirlenir: A Grubu: En üst segmenttir. Metrekare sınırı olmaksızın her türlü devasa projeyi yapabilir. B, C, D, E Grupları: Orta ve büyük ölçekli projeler için yetkilidirler. Her grubun yapabileceği toplam inşaat alanı (m²) ve tek bir işin büyüklüğü kanunla sınırlandırılmıştır. F, G, H Grupları: Genellikle küçük ve orta ölçekli konut projeleri, apartman yenilemeleri için yetkilidirler. Özellikle H sınıfı, en alt yetki grubudur ve yalnızca çok sınırlı büyüklükteki işleri üstlenebilir. Seçim Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Proje Uygunluğu: Binanızın toplam inşaat alanı (emsal dahil brüt alan), müteahhidin belge sınıfının izin verdiği m² sınırları içinde kalmalıdır. Aksi takdirde belediye yapı ruhsatı vermez. Güncellik: Müteahhitlik belgesinin süresinin dolmamış ve "aktif" durumda olması gerekir. Sicil Durumu: Firmanın üzerinde herhangi bir "hak mahrumiyeti" veya "inşaat yapmaktan men" kararı olup olmadığı e-Müteahhit sistemi üzerinden kontrol edilmelidir. #MüteahhitlikBelgesi #KentselDönüşüm #İnşaatFirması #MaviŞehircilik

Hayır, kentsel dönüşüm süreci hukuki olarak ancak "Riskli Yapı Tespit Raporu"nun onaylanması ve kesinleşmesiyle resmiyet kazanır. Bu rapor olmadan yapılan tüm görüşmeler, müteahhitlerle kurulan temaslar veya hazırlanan taslak projeler sadece birer "ön hazırlık" niteliğindedir. 6306 sayılı kanunun sağladığı muafiyetler, kira yardımları ve devlet desteklerinden yararlanabilmek için binanın sistem üzerinden "Riskli" olarak tescil edilmesi şarttır. Resmi Sürecin Başlaması İçin Gereken Kritik Eşikler: Lisanslı Kuruluş Onayı: Karot örnekleri alınıp teknik inceleme yapıldıktan sonra hazırlanan rapor, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın sistemine (ARAAD) yüklenir. Tapu Şerhi: Rapor onaylandığında, ilgili Tapu Müdürlüğü tarafından taşınmazın kaydına "Riskli Yapıdır" şerhi işlenir. Bu şerh, sürecin resmi olarak başladığının en somut kanıtıdır. Tebligat Aşaması: Şerh işlendikten sonra tüm hak sahiplerine resmi bildirim yapılır. 15 günlük itiraz süresinin dolması veya yapılan itirazların reddedilmesiyle süreç "kesinleşmiş" olur. Neden Rapor Şart? Rapor kesinleşmeden binayı tahliye ederseniz kira yardımı alamazsınız, noter harçlarından muaf tutulmazsınız ve belediyeden kentsel dönüşüm kapsamında yapı ruhsatı alamazsınız. Dolayısıyla, "resmi süreç" raporun sisteme girişiyle nefes almaya başlar. #RiskliYapı #KentselDönüşüm #ResmiSüreç #MaviŞehircilik

Riskli alan, üzerinde bulunan yapı topluluğunun can ve mal kaybına yol açma riski taşıdığının, zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle fen ve sanat kurallarına aykırı olduğunun Cumhurbaşkanı kararıyla belirlendiği bölgelerdir. "Riskli yapı" (tekil bina) tespiti parsel bazlıyken, "riskli alan" ilanı genellikle mahalle veya geniş bir bölge ölçeğinde, bütüncül bir kentsel dönüşüm projesi yürütmek amacıyla yapılır. Hak Sahiplerinin Haklarına Etkileri: Bütüncül Planlama: Riskli alan ilan edilen bölgede bireysel bina yenilemeleri durdurulabilir. Tüm bölge için yeni bir imar planı ve kentsel tasarım projesi hazırlanır. Bu durum, adaların birleştirilmesi ve daha geniş sosyal donatı alanları (park, okul vb.) kazanılmasına olanak tanır. Yetki Devri: Riskli alan ilan edilen yerlerde ruhsat, imar ve uygulama yetkisi genellikle belediyelerden Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na veya Bakanlığın yetkilendirdiği kuruluşa geçer. Muafiyet ve Destekler: Hak sahipleri; noter harçları, tapu kadastro harçları ve damga vergisi gibi kentsel dönüşüm muafiyetlerinden en üst düzeyde yararlanır. Ayrıca kira yardımı veya faiz destekli kredi hakları korunur. Uzlaşma Zorunluluğu: Alan bazlı dönüşümlerde, hazırlanan yeni projeye maliklerin çoğunluğuyla karar verilir. Projeye katılmayanların payları, riskli yapılarda olduğu gibi satış veya kamulaştırma işlemine tabi tutulabilir. Rezerv Alan İlişkisi: Riskli alanlardaki yapı yoğunluğunu azaltmak amacıyla, bazı hak sahiplerine o bölge yerine "Rezerv Yapı Alanı" olarak belirlenen farklı (ve genellikle yeni gelişen) bir bölgeden konut teklif edilebilir. Özetle; riskli alan ilanı, sadece binanızın değil, tüm çevrenizin (yolların, parkların, altyapının) yeniden tasarlanacağı daha kapsamlı bir dönüşüm sürecine girdiğiniz anlamına gelir. #RiskliAlan #KentselDönüşüm #HakSahipleri #MaviŞehircilik

İmar izninin (imar durum belgesi) alınması, projenin anayasasının belirlenmesi demektir. Bu aşamadan sonra kentsel dönüşüm süreci kağıt üzerindeki planlardan somut inşaat faaliyetine doğru hız kazanır. Artık arsanın üzerine ne kadar büyüklükte ve hangi fonksiyonlarda bir bina yapılacağı kesinleşmiş olur. İmar İzni Sonrası Temel Aşamalar: Mimari ve Teknik Projelerin Hazırlanması: İmar durumuna uygun olarak mimari, statik, elektrik ve tesisat projeleri çizilir. Bu projeler, binanın deprem dayanımı ve kullanım konforunun teknik dökümüdür. Zemin Etüdü ve Onaylar: Binanın yapılacağı zeminin yapısını analiz eden raporlar hazırlanır. Mimari projelerle birlikte belediyeye sunularak inceleme süreci başlatılır. Yapı Ruhsatı Başvurusu: Tüm teknik dosyalar tamamlandıktan sonra ilgili belediyeden "Yapı Ruhsatı" talep edilir. Ruhsat alınmadan inşaata başlanması yasal olarak mümkün değildir. Müteahhit ile İnşaat Sözleşmesi (Noter Huzurunda): İmar izni netleştiği için müteahhit ile yapılacak "Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi" veya "İnşaat Yapım Sözleşmesi" artık kesinleşen metrekareler üzerinden noter huzurunda imzalanır. Yapı Denetim ve Şantiye Kurulumu: Bakanlık tarafından atanan bağımsız bir yapı denetim firmasıyla anlaşılır. Ruhsatın çıkmasıyla birlikte şantiye alanı çevrilir ve fiziksel inşaat süreci (temel atma) başlar. Unutmayın: İmar izni çıktıktan sonra ruhsat alma süreci, projelerin karmaşıklığına ve belediyenin yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 2 ile 5 ay arasında sürebilir. #İmarİzni #KentselDönüşüm #ProjeSüreci #MaviŞehircilik